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中泰国际:维持时代中国控股买入评级 目标价4.33港元

日期:2022年05月30日

       公司21年的盈利表现差于预期。
       公司21年归属于股东的净利润同比下降34%至32.60亿元(下同), 低于我们预期41.2%, 低于市场普遍预期34.8%。收入同比增长13.1%至436.4亿元,

房地产开发/城市更新业务/物业租赁收入同比增长18.5%/-19.2%/15.4%,

整体毛利率同比下降20年从28.8%增至27.6%, 主要是由于物业租赁业务的毛利率下降, 毛利较高的城市更新业务收入占比下降。 SG公司合同销售额同比下降4.8%至965亿元。截至2021年底, 公司土地储备及建筑面积1994.4万平方米, 同比下降7.6%;销售价值约3000亿元;按地区划分, 粤港澳大湾区9个城市占比69.9%, 其他二线城市(长沙、杭州、武汉、成都、南京)占比9.1%, 其中21.0%位于广东省其他城市;旧改造总储备4003.1万平方米, 总潜在价值约1万亿。 2022年, 公司谋求稳健发展, 目标是1)实现合同销售额650亿至700亿; 2)完成约8个旧改项目的改造; 3)年底前将三个红线指标全部变为绿色。下调盈利预测及目标价至 4.33 港元, 维持买入评级 公司仍面临一定的短期债务到期压力。但我们认为, 公司土地储备和旧改资源集中在粤港澳大湾区, 项目资源合理丰富。为支持公司稳健发展,

预计公司财务风险将进一步得到抑制。
       考虑到公司销售速度放缓和净利润率下降, 我们下调 22/23 年盈利预测 50.1%/57.1%至 33.56 亿/33.67 亿。考虑到宏观环境的影响, 房地产行业增速有所回落。我们改用 NAV 估值法。我们将目标价下调至 4.33 港元, 相对于每股 14.4 港元的 NAV 折让 70%, 目标价对应 22%的 2.2 倍。年市盈率, 22 年市盈率 0.3 倍。目标价较前收盘价上涨39.2%空间方面, 我们重申“买入”评级。
       风险提示:(1)销售未达到预期; (二)人民币汇率波动加剧; (3) 股价短期波动风险大

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