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首开股份北京地区毛利率下滑 利息支出为净利润两倍

日期:2022年05月30日

       北京报道, 一季度销售额仅达到100亿元, 同比下降45.84%, 与首创控股(集团)有限公司(以下简称首创)的1000亿目标似乎有些距离。 简称“首开股份”600376.SH)。
        4月17日, 首开股份有限公司公布一季度业绩。 除了销售额同比下降外, 首凯股份有限公司的签约面积也有所下降。 具体数据为37.85万平方米,

同比下降42.60%。 此前, 首凯曾提出2018年销售额要达到1000亿元。 按计划, 上半年销售额的30%, 即300亿元。 从首凯股份2017年年报来看, 虽然营业收入和净利润有所增长, 但扣除后的净利润却下降了35.79%。 重要原因之一是毛利率下降。 此外, 一直将永续债作为重要融资工具的第一股, 2017年新发行永续债, 资产负债率为80.59%, 同比上升0.68个百分点。 针对上述问题,

记者致电首凯董事会秘书王毅表示, 公司年报已披露, 可查阅年报。 近三年土地成本增加, 第一股扣除非盈利后的净利润持续下降。 2015-2017年分别为17.7亿元、15.6亿元、10亿元。 这一现象的背后, 是各板块毛利率的不断降低。
        2016年, 首凯股份有限公司房地产开发业务经营成本大幅增加, 毛利率下降至33.82%, 同比下降6.73个百分点。 房地产销售业务亦出现营运成本上升及毛利率下降。 这一趋势在2017年进一步扩大。年报显示, 2017年首凯房地产开发和房地产销售业务的营业成本分别增长24.92%和25.25%。 相应地, 其毛利率下降。 对此, 首凯坦诚分享。 随着土地市场竞争的加剧和严格的市场调控措施的实施, 项目的利润空间受到严重挤压。 公司利润增长任务十分艰巨, 项目周转速度和溢价能力有待全面加强。 记者梳理发现, 2016年至2017年, 首凯股份共收购土地27块, 总建筑面积705.55万平方米, 其中北京大本营收购项目17个 , 建筑面积273.9万平方米。 截至2017年底, 首凯股份有限公司土地储备259.7万平方米, 建筑面积452.36万平方米, 而2015年土地储备仅为158.89万平方米, 建筑面积301.85万平方米。 但随着整体规模的逐年增长和项目的逐年增加, 第一股的各项费用成本也逐年上升。 年报显示, 2017年第一股土地及建设安装成本为246.55亿元, 期间费用较2016年同期增加5.22亿元, 其中当期销售费用增加 与2016年同期相比增加2.02亿元。这主要是受国家调控影响, 销售销售代理和策划费用增加, 销售办事处费用增加。 2016年, 首凯股份着力拓展北京以外, 在成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等地获得13个项目, 建筑面积287.93万平方米, 北京只有一个项目。 然而, 2017年, 它的主要目标是返回北京。 当年收购北京地区项目16个, 建筑面积255.98万平方米。 然而, 这也带来了相当大的成本。 据房天下统计, 2017年, 北京首家入股的土地出让金额为203亿元, 位居北京土地市场第一。 但由于北京土地市场竞争激烈, 政策监管趋紧, 首凯集团在北京的毛利率大幅下降。 2016年, 北京地区毛利率为44.71%, 同比下降6.3个百分点。
        2017年, 北京地区毛利率进一步降低至37.81%。 利息支出42.77亿元。 进入3月, 首凯股份大幅加快征地步伐, 一个月内新增3宗土地储备:天津武清1.46万平方米地块,

出价3280万元; 与联发集团有限公司、北京兴茂置业有限公司、杭州亿乐实业投资有限公司、北京博源瑞祥投资有限公司、浙江中天置业集团有限公司、 成立项目公司, 共同开发苏州4.33万平方米地块; 通过增资扩股收购北京兴茂置业有限公司持有的成都隆众策置业有限公司51%股权, 参与开发成都市武侯区10.82万平方米土地。 激进扩张的背后是顽固的债务水平和持续的高融资。 2017年首次股权融资金额高达546亿元, 其中银行贷款341亿元, 信托贷款97亿元, 可持续中期票据30亿元, 中期票据40亿元, 购房余额30亿元资产支持计划和债务融资计划。 8亿元。 近三年,

第一股份的融资额始终保持在500亿元以上, 且呈上升趋势, 资产负债率也在80%左右徘徊。 虽然每年偿还部分贷款, 但首凯股份2015年至2017年融资净增额始终超过200亿元。 2017年, 首开股份有限公司偿还贷款和信托约297亿元, 偿还永续债20亿元, 本期净增加融资229亿元。 大规模的举债也带来了大量的利息支出。 2017年第一股利息支出为42.77亿元, 约为净利润的2倍。 2016年利息支出43.42亿元, 占当期净利润的228.53%。 因融资规模增加, 2017年第一股利息费用较2016年同期增加3.05亿元, 相应财务费用较2016年增加2.78亿元。值得一提的是, 在 2017年, 首开再增持30亿元永续债。 2015年8月, 首次发行30亿元永续债。当年12月清理再发行30亿元。 2016年至2017年, 首开股份共增持永续债80亿元, 期间返还60亿元。 截至2017年末, 永续债规模80亿元。
        记者了解到, 永续债属于公开股票的实物债务, 不计入公司资产负债率, 但计入权益。 因此, 它们在企业中很受欢迎。 初始利率很低, 但几年后逐渐增加。 首开股份首期永续债首两年利率为7.5%, 随后开始协议上调; 第二只永续债前三年利率为6.9%, 第四年以后每年上调3个百分点; 2016年5月发行的永续债, 前三年利率为5.5%, 第四年为8.25%, 第五年为12.37%; 2017年3月发行的永续债, 前三年利率为5.1%, 以后还会上调。 可以看出, 第一股发行的永续债前期利率越来越低,

后期利率越来越高, 但在低利率时期, 本期的永续债是先还清再借。 在此滚动基础上获得短期借款。 然而, 这并没有从根本上解决其现金流问题。 随着经营规模的扩大、子公司的增加以及土地支出的增加, 首凯股份有限公司经营活动产生的现金流量净额为-204.53亿元, 加上投资活动产生的现金。 流量为-69.84亿元, 共需现金274.37亿元, 但其2017年筹资活动产生的净流量为212.60亿元, 本期无法净补。

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