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深圳20年再次房改引争议 封闭期后可上市仍留投资空间?

日期:2022年05月30日

       深圳报道, 6月5日, 深圳市正式发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体、多渠道保障租购并举的住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》 (以下简称《意见》)。 这被认为是深圳继1998年后第一次房改后的第二次房改, 将影响深圳未来18年! 根据规划, 到2035年, 深圳将筹集各类住房170万套。 深圳房改意见稿出炉, 引发全国争议。 与北京内部封闭转让共享产权相比, 深圳的人才住房和保障性住房条例规定, 封闭一定期限后,

增值部分将与政府共享, 个人可以获得完整产权仍具有投资属性 . 根据规划, 170万套住房分为三类。 第一类是商品房, 约占40%左右, 主要是中小型商品房, 以及能够通过商品房满足住房需求的人。 第二类是政策性支持住房, 约占40%, 包括人才住房和保障性商品房, 各占20%; 人才住房, 可租可售, 以90平方米以下为主, 出租价格为市价6%优惠; 经济适用房有收入要求, 深户, 可租可售, 以出售为主, 以70平方米以下为主,

出租价格为市价50%。 第三类是公租房, 约占20%。 针对中低收入群体, 以30-60平方米为主。 房租比市价低30%, 对于极度贫困的人甚至可以优惠10%。 第一类商品房占比40%, 仅有70万套左右。 第二类和第三类属于保障性住房, 占比60%, 合计不少于100万套。 这个比率是根据新加坡和香港的经验得出的。 新加坡经济适用房与商品房的比例是8比2, 香港是5比5。这170万套是怎么确定的? 深圳官员在发布会上透露,

截至2017年底, 深圳常住人口为1253万人。 预计到2035年, 常住人口将达到1800万, 增加550万左右。 预计新增住房需求量约为180万套。 . 2018年有170万套, 平均每年不到9.44万套, 商品房只有3.89万套, 保障性住房只有5.55万套。 不过, 深圳市规划和土地委员会的内部人士对此仍然没有信心。 他告诉记者, “十一五、十二五规划中人才住房租赁住房的目标还没有实现, 170万套能否建成, 谁也不知道。” 以深圳“十二五”为例, 计划新开工21万套, 实际开工17.9万套, 计划完成21万套, 实际完成10.2万套, 完成49%,

只有一半 最终, 共供应保障性住房11万套, 平均每年供应2.2万套。深圳住宅用地供应尤为紧张, 2012年至2016年, 深圳住宅用地供应量约占全市的10%。 建设用地供应总量, 虽然2017年占比提高到16.10%, 但总体占比仍然偏低, 本次规划提出, “适当提高住宅用地占城市建设用地的比重和开发强度。” 因此, 希望增加住宅用地的供应。 保障性住房供应5.55万套, 比过去的“十二五”规模每年增加3.35万套。
        但是总盘子那么大。 虽然政府会增加土地供应, 但必然会挤压商品房的空间。 也就是说, 如果保障性住房数量增加, 商品房必然会减少。 文件中有一句话值得注意, “严控大型高档商品房用地。”因此, 高端、豪华商品房将越来越多, 已成为业内共识。 未来更多供不应求。 对于购房者来说, 大家关心的其实是对房价的影响。 业内人士认为, 普通住宅等经济适用房40折, 50折推出时, 新房售价3万元。 二手房卖到5万元以后, 就没人买了。 低端商品房的价格确实受到了压力, 但这些保障性住房的位置, 主要分布在海关以外较为偏远的地方。 因为海关没有干净的土地, 旧改不能改, 更不可能改成保障性住房, 所以对海关二手房的影响很小。 房改细则饱受争议, 但深圳的房改细则也引起了业内不少争议。 相信深圳保障性住房仍有投资空间。 按照规定, 在一定时期内暂停销售人才住房和保障性商品房。 在此期间, 如果想购买商品房, 或者想出售, 只能卖给其他有条件的人, 或者由政府回购。 但是买了这个房子后, 可以申请15年的社保, 或者到60岁买房满足条件后的10年。 向政府缴纳一定比例的增值收入后, 获得完整的产权, 并像商品房一样挂牌流通。 这与北京的共有产权封闭流通和新加坡的完整组屋不同。 中原地产首席分析师张大伟甚至认为, 深圳这一次基本面。 不是房改, 只是按比例调整, 因为60%的40%还是可以上市的商品房。 这与政府固定的产权比例完全不同。 “只要以后能上市流通, 房子就有投资属性。很多人才其实是有房子的, 可以把房子转让给亲戚, 再申请人才住房。
       ”张大伟认为, 深圳应该向新加坡学习 ,

加重处罚, 将作弊者囚禁起来。 深圳一位购房者告诉记者, 他认识的一个人被分配了三年的人才房, 价格才1万元。
        , 虽然偏僻, 但是因为价格便宜, 所以还是申请了, 住的是他弟弟名下买的商品房。 另一个人才将商品房转让给他的母亲, 然后他可以申请人才房。 因此, 业界担心,

人才宅到最后难免会有很多假“无家可归”户以假名申请。
        人才室有必要占20%吗? 会不会重蹈保障房的覆辙? 可以用货币补贴代替对人才的鼓励吗?鼓励。 新加坡政府规定一个家庭只能拥有一套组屋。 如果他们想买新房子, 旧的组屋必须撤回, 以防止任何人投机。 对于欺诈的买家和租客, 双方将面临最高 5, 000 新元的罚款或六个月的监禁, 或两者兼施。 新加坡组屋中的个人拥有完整的产权, 期限为5年, 5年后可以出售。 个人享有升值收益, 但只能被政府回购, 不能出售给市场。 组屋将定期对组屋进行维护, 以确保他们的生活舒适。
        经济学家马广元教授认为, 深圳房改不涉及基本面。 例如, 在集体土地入市方面没有突破。 它只是城中村出租房屋的来源。

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